Вторичное жилье немного подорожало в 11 из 12 административных округов столицы
Ценовая картина на московском рынке готового жилья не меняется уже пять лет подряд. По итогам прошлого года средний ценник по Белокаменной подрос всего на 5%, что с учетом более высокой инфляции означает реальное снижение стоимости вторичных квартир. Солидная доля «вторички» висит в риелторских базах мертвым грузом с завышенными ценами. Стоит ли ожидать перемен в 2026 году?
Как рассказал «МК руководитель АЦ «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, начиная с 2022 года цены на вторичном рынке Москвы топчутся на месте. За эти годы, по его мнению, рыночная ситуация менялась под влиянием внешних и внутренних факторов, но ни колебания спроса на фоне объявления СВО, ни дальнейшее охлаждение покупательского интереса в связи с подорожанием ипотечных кредитов, ни общая инфляция не оказали воздействия на стоимость вторичной недвижимости. Незначительные ценовые колебания были условны, поскольку произошли не из-за рыночных изменений, а в результате пополнения экспозиции или выхода из нее более дешевых и более дорогих объектов.
По данным аналитика, сейчас в старой Москве самое многочисленное предложение (почти 15%, 13,85 тыс. объектов) сосредоточено в ЦАО. Средняя стоимость вторичной квартиры в центре составляет 37,72 млн руб., а с декабря 2025 года она увеличилась еще на 1,4%. На втором месте по объему экспозиции расположился Западный АО — у него доля в 12,3% от общего объема предложения (11,62 тыс. лотов), средняя стоимость квартиры составляет 18,69 млн руб., с декабря она выросла на 1,1%. Третье место у САО — его доля во вторичной экспозиции составляет 11,5% (9,87 тыс. лотов), средняя стоимость квартиры выросла до 14,95 млн руб., с декабря она увеличилась еще на 0,4%.
Отметим, что, по данным консалтинговой компании SRG, во втором полугодии 2025 года столичный рынок вторичной недвижимости продемонстрировал разнонаправленную динамику. Вторичное жилье немного подорожало в 11 из 12 административных округов столицы. Минимальный рост — всего 0,7% — зафиксирован в Зеленоградском административном округе, где к концу года «квадрат» оценивался в 249,6 тыс. руб. (см. таблицу). Самый заметный скачок — 7% — произошел в Западном административном округе. Средняя цена квадратного метра здесь достигла 436,5 тыс. руб. Второе место занял Северный административный округ: в САО стоимость «квадрата» на конец 2025 года приблизилась к 380,1 тыс. руб. (+5,8%). Замкнул тройку лидеров Центральный административный округ, где цены выросли на 4,6%. Несмотря на относительно скромную динамику по сравнению с ЗАО, ЦАО остается самым дорогим районом Москвы: к концу 2025 года средняя цена вторичного жилья здесь превысила 827,3 тыс. руб. за кв. м.
Исключение составил лишь Троицкий административный округ, где в июле–декабре 2025 года цены снизились в среднем на 4,2%.
«Сегодня в Новой Москве сосредоточен самый значительный объем массового жилья. Здесь много объектов, в том числе инвестиционных, которые были приобретены относительно недавно и сейчас выставлены на продажу», — сообщил «МК» управляющий директор МИЭЛЬ «На Николоямской» Александр Москатов. По его оценке, текущая разница в средней стоимости квадратного метра между Москвой и ближайшим Подмосковьем составляет порядка 20%, но точные цифры требуют отдельного расчета — многое зависит от конкретной локации и удаленности от МКАД.
— Лидерами по продажам по-прежнему остаются одно- и двухкомнатные квартиры — самый ликвидный и универсальный формат, который хорошо продается в любых рыночных условиях, — добавил Москатов. — По классам жилья наибольшее количество сделок приходится на комфорт-класс. Эконом-сегмент в Москве практически исчез, особенно в новостройках. На вторичном рынке сделки проходят в экономе, комфорте и частично в бизнес-классе — в рамках доступного регулярного предложения.
По его прогнозу, делать выводы по спросу пока рано, но январь и февраль вторичный рынок проживет, скорее всего, в активной фазе. Как полагает Дмитрий Таганов, наиболее вероятный вариант развития событий в первом квартале 2026 года — снижение ключевой ставки ЦБ и, соответственно, медленное удешевление ипотеки. В ближайшей перспективе он не ожидает взрывного спроса на «вторичку»: «На фоне ограниченного ликвидного предложения большинство покупателей будут решать квартирный вопрос за счет альтернативных покупок и продаж».
По оценке экспертов АЦ «Индикаторы рынка жилья», на текущий момент приличная доля столичной «вторички» висит в базах мертвым грузом с завышенными ценами. При этом продолжается вымывание наиболее ликвидных и доступных предложений, что приводит к повышению среднего уровня цен. Положительную динамику показывают в основном адекватно оцененные объекты в ценовом диапазоне 10–20 млн руб. «В первом квартале 2026 года цены на вторичное жилье в Москве в основном будут топтаться на месте или медленно ползти вверх на уровне инфляции», — уверены в аналитическом центре.
Заголовок в газете:
Пятилетний штиль
